相続した不動産を売却した後の確定申告3手順｜必要・不要も解説

※本記事はアフィリエイト広告を含みます

親から相続した実家や土地を売却して、ひと安心したのも束の間、「そういえば確定申告っているの？」と気づいて手が止まる——。相続と売却までは終えたけれど、税務だけは初めてで、「自分は申告が必要なのか」「親が昔買った家の契約書なんて残っていない」「税金が出ないなら何もしなくていいのか」と、次々に疑問が出てくる方は少なくありません。

私は土地の取引や所有者の方とのやり取りに関わってきました。税務の専門家ではありませんが、国税庁の情報をもとに整理すると、相続した不動産の売却後の確定申告は、①自分は申告が必要か判定する → ②書類をそろえる → ③特例を確認して期限内に提出する、という3つの手順で考えると分かりやすくなります。この記事は税額の細かい計算ではなく、「申告の実務」に絞って説明します（税額の考え方は関連記事で補います）。

手順1：自分は確定申告が「必要か・不要か」を判定する
手順2：必要な書類をそろえる（提出書類と手元資料を分ける）
手順3：特例を選び、期限内に提出する
1. 見落としやすい注意点
まとめ
よくある質問
参考にした公式情報

手順1：自分は確定申告が「必要か・不要か」を判定する

まず、この売却で確定申告が必要かどうかを見極めます。前提として、不動産を売っても、売却価格そのものに税金がかかるわけではありません。課税の対象は、売って出た利益（譲渡益）です。計算式は次のとおりです。

譲渡価額 −（取得費＋譲渡費用）− 特別控除＝課税される譲渡所得

取得費：その不動産を買ったときの代金や購入手数料など。相続した場合は、相続時の評価額ではなく、亡くなった方（被相続人）が買ったときの金額を引き継ぎます。建物は、そこから使用期間に応じた減価償却費相当額を差し引きます。
譲渡費用：売るためにかかった費用（仲介手数料、測量費、建物の取壊し費用など）。

ここに、使える特別控除まで差し引いて、課税譲渡所得が残る場合に、その金額をもとに税額を計算します。判定の目安は次のとおりです。

譲渡益が出た場合：原則として確定申告が必要です。
譲渡益が出ない場合：その売却だけを理由とする確定申告は、原則として不要です。ただし、ほかに確定申告が必要な事情がある人は別で、不動産の譲渡損は原則として給与所得などと相殺（損益通算）できません。

特に間違えやすいのが、特例を使って税額が0になるケースです。あとで触れる空き家3,000万円控除や取得費加算は、使えば税額が0になることもありますが、その特例を受けるためには確定申告が必須です。「税金が0だから申告しなくていい」と考えると、特例そのものが適用されません。

なお、親が買ったときの契約書が見つからず取得費が分からない場合は、売った金額の5％を概算取得費として使えます。ただし利益が大きく計算され、税額が増えやすくなります。「取得費の分かる資料が本当に何も残っていないか」を、先に確認しておきましょう。

手順2：必要な書類をそろえる（提出書類と手元資料を分ける）

申告が必要と分かったら、書類を準備します。ここで多くの解説記事が混同しがちなのが、「確定申告書に添付・提出する書類」と、「金額を計算するために手元に用意しておく資料」は別だ、という点です。

確定申告書として提出する主な書類

所得税・復興特別所得税の確定申告書
申告書第三表（分離課税用）
譲渡所得の内訳書［土地・建物用］

手元にそろえて計算・保管しておく資料

今回の売買契約書（譲渡価額の確認）
亡くなった方が買ったときの契約書・領収書（取得費の確認）
仲介手数料・測量費・取壊し費用などの領収書（譲渡費用の確認）

親の代の契約書は、実家の権利証や書類一式に紛れていることがあります。取得費を正しく計算するためにも、まず確認しておきましょう。特例を使う場合は、これに特例ごとの書類が加わります。

取得費が分からない、特例が使えるか判断できない——。相続不動産の譲渡所得は、判断に迷う点が多い分野です。
相続・譲渡所得に対応できる税理士を無料で紹介してもらえるサービスもあります。申告の前に、一度試算してもらうと安心です。

相続・譲渡所得に対応できる税理士を無料で探す ▶

PR・税理士紹介エージェント

売却でどんな税金がかかるかの全体像は、相続した家を売るときの税金3つと節税の特例もあわせてご覧ください（本記事は”申告の手順・書類”に絞っています）。

手順3：特例を選び、期限内に提出する

書類がそろったら、使える特例を選び、期限内に申告します。

使える特例を選ぶ（併用はできない）

相続した実家の売却でよく登場するのが、次の2つです。

空き家3,000万円控除：一定の要件を満たす被相続人の居住用家屋（空き家）を売ったとき、譲渡益から最大3,000万円を差し引ける特例。2027年12月31日までの売却が対象です。
取得費加算の特例：相続税を納めた人が、相続した財産を一定期間内に売ったとき、納めた相続税のうち一定額を取得費に加算できる特例。

この2つは、同じ不動産の売却については併用できず、どちらか一方を選びます。どちらが有利かは、取得費・譲渡益・納めた相続税額によって変わるため、「こちらが必ずお得」とは言えません。空き家3,000万円控除の詳しい要件は、相続した空き家の3000万円控除を使う5つの条件をご覧ください。

期限内に、納税地の税務署へ提出する

確定申告の時期は、原則として売却した年の翌年2月16日から3月15日までです（曜日の関係で期限がずれる年もあります）。提出先は、売った不動産の所在地ではなく、原則としてご自身の住所地（納税地）を管轄する税務署です。国税庁の「確定申告書等作成コーナー」で土地・建物の譲渡所得を入力すると、必要な内訳書なども作成でき、そのままe-Taxで提出できます。書面を税務署へ持参・郵送する方法もあります。

見落としやすい注意点

取得費加算の「期限」：この特例は、相続の開始があった日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までの売却が対象です。相続税の申告期限は通常10か月なので「相続開始から約3年10か月が目安」と説明されることもありますが、あくまで目安です。正確な期限はご自身のケースで確認してください。
空き家3,000万円控除の控除額と改正：対象の家屋・敷地を相続した相続人が3人以上の場合、1人あたりの控除上限は2,000万円になります（2024年1月以降の売却）。また2024年以降の譲渡では、売却後、翌年2月15日までに一定の耐震基準を満たすこととなった場合や、家屋の全部の取壊し等が行われた場合にも、一定の要件を満たせば対象になり得ます。
「被相続人の除票が必ず必要」とは限らない：空き家控除で税務署に提出する主な書類は、市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」などです。住民票の除票は、この確認書を市区町村から取得する際に求められることがある資料で、必要書類は自治体やケースによって異なります。
登記事項証明書の省略：不動産番号などを記載した明細書を提出することで、登記事項証明書の添付を省略できる場合があります。

制度の要件や控除額は改正されることがあり、有利・不利の判断もケースによって変わります。税金・法律の具体的な判断は、税理士・司法書士など専門家に確認してください（譲渡所得の申告や特例の選択は税理士、相続登記など権利の手続きは司法書士が相談先になります）。

まとめ

相続した不動産を売却したあとの確定申告は、①自分は申告が必要か判定する（譲渡益が出れば原則必要／特例で税額0でも申告は必須）②書類をそろえる（提出書類と手元資料を分ける）③特例を確認して期限内に提出する（空き家3,000万円控除と取得費加算は選択・翌年2/16〜3/15・納税地の税務署へ）、の3手順で整理できます。

今日できる最初の一歩は、「今回の売買契約書」と「親が買ったときの契約書・領収書」を探すことです。取得費が分かるかどうかで、税額は大きく変わります。特例の判断や申告方法に迷うところは、早めに税理士に相談すると、次に用意すべき書類や手順を整理しやすくなります。

よくある質問

相続した家を売りましたが、確定申告は必要ですか？

売って利益（譲渡益）が出た場合は、原則として必要です。取得費・譲渡費用を差し引いて利益が残らなければ、その売却だけを理由とする申告は原則不要ですが、ほかに確定申告が必要な事情がある人は別です。注意したいのは、空き家3,000万円控除や取得費加算の特例を使って税額が0になる場合でも、その特例を受けるには確定申告が必須という点です。