生前贈与か相続か土地はどちらが得？3つの比較

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「親の土地を、生前にもらっておくべきか、亡くなってから相続するべきか分からない」「早めに名義を変えておいた方が安心なのでは」——。親名義の土地をいずれ引き継ぐ予定の子世代にとって、この「生前贈与か相続か」は迷いどころです。ところが、”早く名義を変えた方が得”と思っていても、税金やコストの面では相続まで待った方が有利になるケースが少なくありません。

私はかつて土地の取引や所有者の方とのやり取りに関わる中で、名義や税金の確認を後回しにすると、あとから判断に迷いやすいと感じる場面がありました。専門家ではありませんが、その経験から言えるのは、土地は動かすだけで税金・登記費用がかかるので、渡す前に”生前贈与と相続でどのくらい負担が変わるか”を比べておくことが大切だ、ということです。この記事では、土地を渡す前に押さえたい3つの比較ポイントを整理します。

そもそも、土地は生前贈与と相続でどちらが税金は軽いのか

結論から言うと、土地そのものを動かす場合、多くの家庭では相続の方が税金・コストを抑えやすいケースがあります。理由は主に2つあります。ひとつは、相続税には「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」という大きな基礎控除があり、遺産総額がこの枠に収まる家庭では相続税がかからないこと。もうひとつは、後で見るように、土地の名義変更にかかる登録免許税や不動産取得税が、贈与のほうが高くつくことです。

ただし、これはあくまで一般論です。土地の評価額、親の年齢や健康状態、将来の値上がり見込み、他の相続人との公平、小規模宅地等の特例が使えるかどうかで、結論は変わります。「早く渡せば安心」と手続きを急ぐ前に、次の3つの視点でコストを比べてみてください。

土地を渡す前の3つの比較ポイント

ポイント1：贈与税と相続税（税金そのもの）

土地を生前にもらうと贈与税、相続でもらうと相続税が問題になります。贈与税には2つの課税方法があります。

• 暦年課税：1年間（1月1日〜12月31日）に受けた贈与から110万円を差し引いた残りに課税。ただし土地のように評価額の大きい財産を一度に贈与すると、110万円の控除ではとても収まらず、高い税率がかかることがあります。
• 相続時精算課税：原則60歳以上の父母・祖父母などから18歳以上の子・孫などへの贈与で選べる制度で、利用するには原則として贈与税の申告期限内に「相続時精算課税選択届出書」などの提出が必要です。年110万円の基礎控除と、累計2,500万円までの特別控除があります。ただしこれは「2,500万円まで完全に非課税で渡せる制度」ではなく、将来の相続税の計算でその分を精算（足し戻し）する制度です。しかも一度選ぶと、同じ人からの贈与について暦年課税には戻れません。

一方の相続税は、前述の基礎控除を超えた部分にかかります。相続税がかからない見込みの家庭では、土地をわざわざ生前贈与すると、かえって贈与税や後述の費用が発生してしまうことがあります。

ポイント2：登録免許税と不動産取得税（名義変更のコスト）

見落としがちなのが、税金そのもの以外の「名義変更コスト」です。土地の所有権移転登記にかかる登録免許税は、贈与だと原則2％、相続だと0.4％（固定資産税評価額に対して）。同じ土地でも、渡し方でこれだけ差が出ます。

さらに、不動産取得税にも差があります。生前贈与で土地を取得すると不動産取得税がかかりますが、相続で取得した場合は原則として不動産取得税がかかりません。つまり土地を生前贈与すると、贈与税に加えて「登録免許税2％＋不動産取得税」というコストが上乗せされる形になります。この差は、土地の評価額が大きいほど無視できません。なお、不動産取得税の税率や軽減措置は、時期・自治体・土地建物の種類で変わるため、都道府県税事務所などで確認しましょう。

ポイント3：小規模宅地等の特例（相続でしか使えない大きな武器）

税金面で最大の分岐点になりやすいのが、小規模宅地等の特例です。これは、亡くなった方の自宅の敷地などについて、一定の要件を満たす宅地の限度面積までの部分の評価額を最大80％減額できる場合がある制度で、相続（または遺贈）で取得した宅地が対象です。

重要なのは、この特例は生前贈与では原則として使えないという点です。小規模宅地等の特例は、相続または遺贈で取得した宅地等を対象にする制度だからです。相続時精算課税を使って生前贈与した土地でも、小規模宅地等の特例は適用できません。つまり、この特例が使える可能性のある土地を先に贈与してしまうと、大きな節税の機会を失うことになりかねません。自宅敷地のような土地ほど、この点は慎重に考える必要があります。

土地の評価額や家族構成によって有利不利は大きく変わり、これらは自己判断が難しい領域です。渡す前に、相続税・贈与税に詳しい税理士に「自分のケースではどちらが得か」を試算してもらうと、自己判断より安全に比較しやすくなります。

なお、土地を含めた実家の相続税全体は実家を相続したら相続税はかかる？3つの目安、生前に決めておくこと全般は親の土地は生前に決める3つのこともあわせてご覧ください（本記事は税金・コストの比較に絞っています）。

2024年の改正で変わった2つのこと

生前贈与を考えるうえで、2024年（令和6年）1月からの改正も押さえておきましょう。

1つ目は、暦年課税の「生前贈与加算」が3年から7年に延長されたことです。 これは、亡くなる前の一定期間内に暦年課税で贈与した財産を、相続財産に足し戻して相続税を計算する仕組みです。従来は「相続開始前3年以内」でしたが、2024年以降の贈与から段階的に7年へ延長されます。具体的には、2026年12月31日までに相続が始まる場合は原則3年、2027年1月1日〜2030年12月31日に相続が始まる場合は2024年1月1日以後の贈与から対象が段階的に広がり、2031年1月1日以後の相続で原則7年分が対象になります。延長された4年間分については、総額100万円まで加算しない扱いがあります。「駆け込みで暦年贈与すれば安心」とは限らない点に注意が必要です。

2つ目は、相続時精算課税に年110万円の基礎控除ができたことです。 2024年以降は、相続時精算課税にも年110万円の基礎控除が設けられました。相続時には、原則としてその基礎控除後の残額を相続財産に加算して計算します。ただし、土地のように評価額の大きい財産を動かすかどうかを、この110万円控除だけで判断するのは危険です。どの制度を使うかは、土地の金額や将来設計を踏まえて決める必要があります。

税金だけで決めない：手続きと、相続人の公平

最後に、税金以外の視点も1つ。土地を生前贈与する場合は、親子間で贈与契約を結び、法務局で所有権移転登記（名義変更）を行います。贈与契約書、登記に必要な書類（固定資産評価証明書や印鑑証明書など）が関係します。登記は司法書士、贈与税の申告や相続時精算課税の選択は税理士に確認するのが安全です。相続の場合の相続登記とは、必要書類も費用も異なります。

また、税金で得でも、相続人どうしの公平は別の問題です。特定の子だけが土地を生前にもらうと、他のきょうだいとの間で「不公平だ」という感情が残り、後の相続でもめる火種になることがあります。誰が何を引き継ぐかという全体設計は、税金の損得とは切り離して考える必要があります（この点は親の土地は生前に決める3つのことで詳しく触れています）。税金・法律の具体的な判断は、税理士・司法書士など専門家に確認してください。

まとめ

土地を「生前贈与か相続か」で迷ったら、①贈与税と相続税（相続税には大きな基礎控除。相続時精算課税は非課税でなく精算）②登録免許税と不動産取得税（贈与は2％＋取得税、相続は0.4％＋取得税なし）③小規模宅地等の特例（相続でしか使えない大きな武器）——この3つでコストを比べるのが基本です。

一般的には、土地そのものを動かすなら相続の方が税・コストは軽くなりやすいですが、値上がり見込み・活用予定・相続人間の事情で結論は変わります。今日できる最初の一歩は、固定資産税評価額・路線価・評価倍率など、試算の材料を集めること。登録免許税などは固定資産税評価額、贈与税・相続税の土地評価は路線価方式や倍率方式が関係するため、最終的な試算は税理士に確認しましょう。

よくある質問

相続時精算課税を使えば、2,500万円まで非課税で土地をもらえて得ですか？

「完全に非課税でもらえる制度」ではありません。相続時精算課税は、贈与のときにいったん課税を先送りし、将来の相続税の計算でその土地の価額を足し戻して精算する仕組みです。しかも一度選ぶと、同じ人からの贈与について暦年課税には戻れません。2024年から年110万円の基礎控除もできましたが、土地のように評価額の大きい財産で使うかどうかは、相続全体を見て税理士に相談して決めるのが安全です。

相続税がかからない家庭でも、生前贈与で土地を渡した方が得ですか？

必ずしもそうとは言えません。遺産総額が相続税の基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）に収まる家庭では、相続税がかからない一方、土地を生前贈与すると贈与税・登録免許税（2％）・不動産取得税がかかることがあります。つまり、相続なら税負担がほぼないところに、あえてコストを発生させてしまう場合があります。まず相続税がかかりそうかを確認してから判断しましょう。

土地の名義変更は、生前贈与と相続でコストがどう違いますか？

主に登録免許税と不動産取得税が違います。所有権移転登記の登録免許税は、贈与が原則2％、相続が0.4％（いずれも固定資産税評価額に対して）。さらに、生前贈与では不動産取得税がかかりますが、相続では原則かかりません。評価額の大きい土地ほど、この差は大きくなります。実際の税額や手続きは、司法書士・税理士に確認してください。

参考にした公式情報

• 国税庁「No.4402 贈与税がかかる場合」
• 国税庁「No.4103 相続時精算課税の選択」
• 国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」
• 国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」
• 東京都主税局「不動産取得税」

※税制は改正で変わることがあり、有利不利は個別の事情によります。最新の情報は上記の公式情報や、税理士・税務署にご確認ください。