相続した空き家の3000万円控除を使う5つの条件

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「相続した親の空き家を売ったら、譲渡所得から3000万円まで控除できる特例があるらしい」。そう聞いて調べ始めたものの、「自分のケースで本当に使えるのか分からない」「解体してから売るべきなのか」「兄弟で相続したらどうなるのか」——と手が止まってしまう方は少なくありません。この特例は節税効果が大きい反面、要件が細かく、要件を満たさず対象外になるケースもあります。

私はかつて土地の取引や所有者の方とのやり取りに関わる中で、売却前に制度や名義、税金の確認を後回しにすると、あとから判断に迷いやすいと感じる場面がありました。専門家ではありませんが、その経験から言えるのは、まず”自分が対象になりそうか”を条件で当たりをつけてから、税理士に確認するのが遠回りに見えて近道だ、ということです。この記事では、使うための5つの条件と、見落としやすい注意点を整理します。

相続した空き家の3000万円控除とは

この特例は、正式には「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」と呼ばれます。相続した空き家（とその敷地）を売って利益（譲渡所得）が出た場合、一定の要件を満たせば、その譲渡所得から最高3000万円まで控除できることがある、という制度です。控除できれば、譲渡所得に対する所得税・住民税などの負担を大きく抑えられる可能性があります。

ポイントは2つの「期限」です。ひとつは制度自体の適用期間で、現在は令和9年（2027年）12月31日までの譲渡が対象とされています。もうひとつは物件ごとの期限で、相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があります。「2027年まで待てる」とは限らず、多くの場合は後者の3年の期限のほうが先に来ます。まずは「いつまでに売る必要があるか」を早めに確認しておきましょう。

控除を使うための5つの条件

対象になるかどうかは、大まかに次の5つで当たりをつけられます。ただし細部の判定は個別性が高いので、あくまで”見当をつける”ための整理です。

条件1：家屋が「昭和56年5月31日以前の建築」で、区分所有でないこと。
対象になるのは、旧耐震基準の時代（昭和56年5月31日以前）に建てられた家屋です。分譲マンションのような区分所有建物として登記されている建物は、原則として対象外です。

条件2：原則として、相続開始直前に被相続人以外が住んでいなかったこと。
つまり、被相続人が一人で住んでいた家が基本です。親と同居していた家は、この空き家特例の対象外になる可能性があります（別の特例を検討できる場合もありますが、要件が異なるため税理士に確認しましょう）。なお、親が老人ホームに入所していて空き家になっていた場合は別途の要件があり、後の章で触れます。

条件3：相続してから、空き家のままにしていること。
相続の時から売却の時まで、その家や敷地を事業・貸付け・居住に使っていないことが必要です。「相続後に少しだけ人に貸した」「一時的に誰かが住んだ」といったケースも対象から外れることがあるため、自己判断は禁物です。

条件4：耐震基準を満たすか、取壊しなどの要件を満たすこと（＋1億円以下）。
旧耐震の家をそのまま売る場合は、譲渡時に一定の耐震基準を満たす改修が必要になることがあります。あるいは、家を取り壊して更地（敷地のみ）にして売る方法もあります。令和6年以降は、買主側が期限内に改修・取壊しをする場合も対象になり得ます（詳しくは次章）。加えて、売却代金が1億円以下であることも要件です。

条件5：期限内（相続開始から3年を経過する日の属する年の年末まで）に売ること。
前述のとおり、この期限を過ぎると使えません。「亡くなってから丸3年」と単純に数えるとずれる場合があるので、売却スケジュールは早めに逆算しておきましょう。

以上のどれかを外していると、控除が使えない可能性があります。自分のケースで使えそうか、そして実際にいくら税金が変わるのかは、売る前に税理士へ確認しておくと安心です。

なお、相続した家を売るときの税金全体は相続した家を売るときの税金3つと節税の特例、空き家を放置した場合の固定資産税は空き家の固定資産税が6倍になる前にやる3つのこともあわせてご覧ください。

令和6年の改正と、見落としやすい注意点

令和6年（2024年）1月1日以降の譲渡には、知っておきたい改正が2つあります。

1つ目は、相続人が3人以上の場合の控除額です。 特例の対象となる家屋や敷地を取得した相続人が3人以上いる場合、控除額は1人あたり最高2000万円になります（2人までは1人あたり最高3000万円）。兄弟で分けて相続したときは、この点で金額が変わることがあります。

2つ目は、買主が解体・改修する場合です。 これまでは売主側で取壊しや耐震改修を済ませる必要がありましたが、改正後は、買主が、譲渡の時からその譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに耐震改修または取壊しを行う場合も、要件を満たせば対象になり得ます。「先に解体してから売る」以外の選択肢が増えた形です。

一方、使えない主なケースも押さえておきましょう。分譲マンション（区分所有建物）、親と同居していた実家、相続後に賃貸や事業に使った家、売却代金が1億円を超える場合、親子や夫婦など特別な関係のある人への売却などは、対象外になる可能性があります。売却代金の1億円は、分割して売る場合や他の相続人が売った部分と合算して判定することがある点にも注意が必要です。

なお、親が老人ホームに入所していて空き家になっていた場合は、「住んでいなかったから対象外」と即断しないでください。要介護認定等を受けて入所していたなど一定の要件を満たせば、対象になることがあります。ただし入所後の家の使い方など確認事項が多いため、これも自己判断は避けましょう。

使うための手続きと、相談先

この控除を受けるには、確定申告が必要です。あわせて、空き家がある市区町村で「被相続人居住用家屋等確認書」を取得し、申告書に添付します。ただし、確認書は必要書類の一つであって、これを取得すれば特例の適用が確定するわけではありません。最終的な適用可否の判断は、税務署・税理士側になります。

また、相続税を納めた方には「取得費加算の特例」という別の制度もありますが、同じ空き家・敷地の譲渡については、取得費加算などの他の特例と併用できない場合があります。どちらが有利かは個別の計算になるため、売却前に税理士へ確認してください。税金・法律の具体的な判断は、税理士・司法書士など専門家に確認してください。

まとめ

相続した空き家の3000万円控除は、うまく使えば大きな節税になりますが、①家屋（旧耐震・区分所有でない）②被相続人が一人で居住③相続後は空き家のまま④耐震改修か取壊し＋1億円以下⑤3年の期限内、という5つの条件を満たす必要があります。分譲マンション・同居・賃貸利用などは対象外になりやすく、令和6年改正で、対象の家屋・敷地を取得した相続人が3人以上なら控除額が2000万円になる点も要注意です。

今日できる最初の一歩は、「相続開始からいつまでに売る必要があるか（3年の期限）」と「自分のケースが5条件に当てはまりそうか」をざっと確認すること。そのうえで、売却を具体的に動かす前に、税理士に「使えるか・どの特例が有利か」を相談しておくと、あとで慌てずに済みます。

よくある質問

親が老人ホームに入っていた空き家でも、この控除は使えますか？

「住んでいなかったから使えない」とは限りません。要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所していたなど、一定の要件を満たせば対象になることがあります。ただし、入所後にその家を賃貸や事業に使っていないか、他の人が住んでいなかったかなど確認事項が多いため、自己判断せず税理士や税務署に確認しましょう。

兄弟で相続した場合、3000万円を分け合うのですか？

分け合うのではなく、原則として相続した各相続人がそれぞれ控除を受けられます。ただし令和6年1月以降の譲渡では、特例の対象となる家屋や敷地を取得した相続人が3人以上いる場合、控除額は1人あたり最高2000万円になります。売却代金1億円以下の判定は、他の相続人が売った部分と合算されることがある点にも注意してください。

家を解体してから売るべきですか、そのまま売るべきですか？

どちらでも要件を満たせば対象になり得ます。旧耐震の家をそのまま売る場合は耐震改修が必要になることがあり、取り壊して更地で売る方法もあります。令和6年以降は、買主が引渡し後の一定期限までに改修・取壊しをする場合も対象になり得ます。解体費用や売れやすさも含めて変わるため、不動産会社と税理士に相談して決めるのが安全です。

参考にした公式情報

• 国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
• 国税庁「No.3307 被相続人が老人ホーム等に入所していた場合の被相続人居住用家屋」
• 国土交通省「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」

※要件や金額は改正で変わることがあり、適用の可否は個別の事情によります。最新の情報は上記の公式情報や、税理士・税務署にご確認ください。