配偶者居住権とは？母が実家に住み続ける3つの注意点

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父が亡くなり、残された母をこれからも実家に住まわせたい。でも、「家を母名義にするしかないのか」「二次相続を考えると子名義にしたいけれど、それだと母の住まいを奪うようで決められない」——。相続の場面で、母の住まいと自分たちの相続分の両方が気になって動けない、という方は少なくありません。

私は土地の取引や所有者の方とのやり取りに関わってきました。法律や税の専門家ではありませんが、法務省・国税庁の情報をもとに整理すると、こうした悩みの選択肢のひとつが「配偶者居住権」です。2020年4月から始まった制度で、たとえば家の所有権を子が取得し、母が住み続ける権利（配偶者居住権）を取得する、といった分け方を可能にします。ただし、便利な一方で、全員が使うべき制度ではありません。この記事では、仕組みと成立の条件、そして使う前に知っておきたい3つの注意点を整理します。

配偶者居住権とは？「所有権」と「住み続ける権利」を分ける
配偶者居住権が成立する条件と、登記の役割
使う前に知っておきたい3つの注意点
まとめ
よくある質問
参考にした公式情報

配偶者居住権とは？「所有権」と「住み続ける権利」を分ける

配偶者居住権は、自宅の権利を「建物を所有する権利（所有権）」と「その建物に住み続ける権利（配偶者居住権）」に分ける制度です。たとえば父が亡くなったとき、母が配偶者居住権を取得し、子が「配偶者居住権の負担が付いた所有権」を取得する、という分け方ができます。これにより、母は自宅に住み続けながら、建物・土地の所有権そのものは子が引き継げます。

ポイントは、母が自宅の完全な所有権を取得する場合と比べ、母が取得する配偶者居住権等の評価額が低くなることがある点です。その分、母は住まいを確保しつつ、預貯金など他の相続財産も取得しやすくなるケースがあります。こうして、配偶者の住まいとその後の生活を守りやすくすることが、制度の目的のひとつです。

なお、相続の直後に母がすぐ住まいを失わないよう、別に「配偶者短期居住権」という短期の権利もあります。これは、居住建物について遺産分割をするケースでは、建物の帰属が決まる日か、相続開始から6か月を経過する日か、いずれか遅い日まで無償で住める、というもので、長く住み続けるために設定する配偶者居住権とは別のものです。

配偶者居住権が成立する条件と、登記の役割

配偶者居住権を使うには、主に次の条件があります。

相続開始のとき、配偶者がその建物に住んでいたこと。対象となるのは法律上の配偶者で、事実婚・内縁のパートナーはこの制度の対象になりません。
遺産分割・遺贈（遺言によって取得させる方法）・死因贈与のいずれかで設定すること。話し合いがまとまらない場合に家庭裁判所の審判で認められることもありますが、これは共同相続人が合意しているときや、配偶者の生活維持のために特に必要と認められるときなどに限られます。「もめれば自動的に家裁が居住権を認めてくれる」わけではありません。
被相続人がその建物を配偶者以外の第三者と共有していた場合は、原則として設定できません（父と母の共有であれば設定できます）。

そして、ここが最も誤解されやすい点ですが、登記は配偶者居住権の「成立要件」ではありません。条件を満たせば、権利そのものは発生します。ただし、その権利を第三者に主張するには建物への登記が必要です。この点は、次の注意点1で詳しく説明します。

使う前に知っておきたい3つの注意点

注意点1：登記しておかないと、第三者に主張できない

配偶者居住権は、条件を満たせば権利自体は発生しますが、その権利を第三者に主張するには建物への登記が必要です（建物の所有者である子には、登記に協力する義務があります）。登記をしないまま建物の所有者が変わると、母が住み続ける権利を新しい所有者に主張できなくなるおそれがあります。設定したら、早めに建物へ登記しておきましょう。

注意点2：母は住めるが、自由に売ったり貸したりはできない

配偶者居住権は、母がその権利を第三者へ譲渡（売却）することはできません。「将来引っ越すことになったら、居住権を売って現金にする」といった使い方はできない、ということです。また、建物を人に貸したり増改築したりするには、所有者（子）の承諾が必要です。

さらに、配偶者居住権が付いた実家は、子が売ろうとしても買い手がその負担を引き継ぐため、通常の所有権より売りにくくなることがあります（売れない、とまでは言えませんが、選択肢が狭まりがちです）。母が建物の通常の必要費を負担する点も、あわせて押さえておきましょう。

注意点3：「二次相続で必ず得」ではない。生前にやめると税金の問題も

配偶者居住権は、母が亡くなると相続で子へ移るのではなく、その時点で消滅します。そのため、母の死亡によって消滅した配偶者居住権そのものについては、原則として二次相続の相続税の課税関係は生じないとされています。ただし、これは「配偶者居住権を使えば二次相続の税金が必ず安くなる」という意味ではありません。相続税全体で有利かどうかは、他の財産、配偶者の税額軽減、小規模宅地等の特例、誰が何を取得するかなどで変わります（実家の相続税の目安は実家を相続したら相続税はかかる？3つの目安もご覧ください）。

さらに注意したいのが、生前に配偶者居住権をやめるケースです。母が老人ホームに入るなどして実家に住まなくなっても、それだけで配偶者居住権が自動的に消滅するわけではありません。配偶者（母）と建物所有者（子）の合意などによって、存続期間の途中で消滅させることになります。このとき、対価なし（または著しく低い対価）で消滅させると、建物の所有者（子）が利益を受けたとして、贈与税の問題が生じる場合があります。死亡による消滅とは扱いが違うため、途中でやめる可能性があるなら、事前に税理士へ確認しておくと安心です。

配偶者居住権の評価額や、設定・消滅時の課税関係は複雑です。税金・法律の具体的な判断は、税理士・司法書士など専門家に確認してください（登記は司法書士、相続税評価や税額試算は税理士、遺産分割で争いがある場合は弁護士など、内容に応じて相談先が異なります）。

配偶者居住権の設定・登記や、母の住まいをふまえた遺産分割は、司法書士など対応できる専門家に相談すると安心です。相談サービスを使う場合も、対応できる範囲を確認しておきましょう。

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親が元気なうちに実家をどうするか全般は、親の土地は生前に決める3つのこともあわせてご覧ください（本記事は、亡くなった後の相続における配偶者居住権という選択肢に絞っています）。

まとめ

配偶者居住権は、①父が亡くなっても、家は子が相続しつつ母は住み続けられる仕組み②登記は成立要件ではないが、第三者に主張するには建物への登記が必要③母は住めるが自由に売却・現金化できず、二次相続で必ず得になるわけでもない——と整理できます。母の住まいを守れる有効な選択肢ですが、売却のしにくさや、途中でやめる際の税金など、デメリットもあります。制度があるからといって、全員が使うべきものではありません。

今日できる最初の一歩は、「母にこの先も実家に住み続けてほしいのか」「将来、実家を売る可能性はあるのか」を家族で一度話しておくことです。そのうえで、配偶者居住権を使うかどうかは、遺産分割の内容や税額もふまえて、司法書士・税理士に相談しながら判断するのが安全です。

よくある質問

父が亡くなった後、実家を子名義にしても母は住み続けられますか？

はい。遺産分割や遺言などで母に配偶者居住権を設定すれば、建物・土地の所有権を子が相続しても、母はその家に住み続けられます。ただし、母が住み続ける権利を第三者（たとえば将来の買主）に主張するには、建物への登記が必要です。設定したら早めに登記しておきましょう。具体的な設定方法は司法書士に確認すると確実です。

配偶者居住権を使えば、二次相続の相続税は安くなりますか？

母が亡くなると配偶者居住権はその時点で消滅し、子へ相続されるわけではないため、消滅した居住権そのものについては、原則として二次相続の相続税の課税関係は生じないとされています。ただし、「使えば必ず二次相続の税金が安くなる」とは限りません。相続税全体で有利かどうかは、他の財産や配偶者の税額軽減、小規模宅地等の特例、誰が何を取得するかなどで変わります。判断は税理士に試算してもらいましょう。

母が途中で施設に入ったら、配偶者居住権はどうなりますか？

母が施設に入っただけで、配偶者居住権が自動的に消滅するわけではありません。今後その権利をどうするかを検討し、配偶者（母）と建物所有者（子）の合意などによって、存続期間の途中で消滅させることがあります。このとき、対価なし、または著しく低い対価で消滅させると、建物の所有者（子）が利益を受けたとして、贈与税の問題が生じる場合があります。母の死亡による消滅とは扱いが異なります。将来、施設入居などで住まなくなる可能性があるなら、設定する前に税理士へ相談しておくと安心です。