相続登記の義務化とは？3年の期限と過料を避ける3つの選択肢

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「実家の名義が亡くなった父のまま」「祖父名義の土地がそのままになっている」——そんな状態を、なんとなく放置していませんか。実は相続登記は2024年4月から義務になっており、放置すると過料を求められる可能性があります。土地の取引に関わる仕事をする中で感じたのは、土地や家は名義が整理されていてはじめて、売る・貸す・手放すといった選択肢を現実的に考えやすくなるということです。この記事では、義務化のルールと名義変更を進める3つの方法、具体的な手順までを順番に整理します。

相続登記の義務化とは？2024年4月からのルール

相続登記とは、亡くなった方の土地や家の名義を、相続した方に変える手続きのことです。長らく「やってもやらなくてもよい」手続きでしたが、所有者不明土地の増加が社会問題となったことを背景に、2024年4月1日から義務化されました。

ポイントは次の3つです。

• 相続で不動産を取得したと知った日から、3年以内に登記を申請する
• 正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になる可能性がある
• 義務化より前に発生した相続も対象。すでに相続で不動産を取得したと知っている場合は、原則として2027年3月31日までに申請する

特に見落としやすいのが3つ目です。「昔の相続だから関係ない」とはならず、何十年も前に相続した不動産も対象に含まれます。心当たりのある方は、まず名義の確認から始めてみてください。

なお、3年のカウントは「相続が発生した日」ではなく「相続で不動産を取得したと知った日」から始まります。疎遠だった親族の不動産を後から知ったようなケースでは、知った時点が起点になります。

「うちは大丈夫」が危ない。よくある3つの誤解

1つ目の誤解は「家族の仲がいいから急がなくても大丈夫」というものです。お気持ちは分かりますが、義務化によって3年という期限ができました。仲の良さと期限は別の問題です。

2つ目は「登記しなくても住み続けられるから問題ない」という誤解です。たしかに名義が古いままでも住むこと自体はできます。しかし名義が古いままだと、売却や担保設定を進める際に相続登記が必要になります。賃貸に出す場合も、誰が権利を持ち、誰が契約するのかを整理しておく必要があります。いざ介護費用や住み替えでお金が必要になったとき、手続きが進めにくくなるおそれがあります。

3つ目は「手続きが大変そうだから、いつか時間ができたら」という先延ばしです。後述するとおり、放置している間に相続人が増え、手続きはどんどん難しくなっていきます。時間が解決してくれない、むしろ逆方向に進む問題だと考えてください。

名義変更を進める3つの方法【費用・手間・スピードで比較】

相続登記を進める方法は大きく3つあります。

1つ目は、自分で法務局に申請する方法です。費用は登録免許税（登記の際に国に納める税金）が中心です。登録免許税は、原則として固定資産課税台帳の価格をもとに計算され、相続による所有権移転登記では0.4%が目安です。専門家への報酬がかからない分、費用は最も抑えられますが、戸籍集めから書類作成まですべて自分で行うため、手間と時間はかかります。

2つ目は、司法書士に依頼する方法です。司法書士は登記手続きを代行してくれる専門家で、報酬の目安は数万円から十数万円程度と言われています。費用はかかりますが、書類集めや申請の負担を大きく減らせます。相続人間で争いがないケースでは、3つの中でも比較的スムーズに進めやすい方法です。

3つ目は、相続人申告登記という簡易な手続きです。「自分はこの不動産の相続人です」と法務局に申し出ておく制度で、相続人のひとりだけでも手続きできます。登録免許税はかからず、通常の相続登記に比べて費用負担は軽い手続きですが、戸籍などの書類取得費がかかる場合があります。これをしておけば、申出をした相続人については、3年以内の申請義務をひとまず履行したものと扱われます。ただし、相続人申告登記は名義変更そのものではありません。不動産を売却したり、担保に入れたりする場合には、あらためて通常の相続登記が必要です。期限に間に合わないときの応急処置と考えてください。

なお、名義変更後に売却を視野に入れている場合は、土地や家の現在の価値を早めに把握しておくと、家族での話し合いが進めやすくなります。

相続登記の手順5ステップ

全体の流れは次の5ステップです。1つずつ確認していきましょう。

1. 名義の確認 — 固定資産税の納税通知書か、法務局で取得できる登記事項証明書で、現在の名義人を確認します
2. 相続人の確定 — 亡くなった方の出生から死亡までの戸籍をたどり、相続人を法律上確定させます。郵送請求や、1つの窓口でまとめて請求できる仕組みも利用できます
3. 遺産分割協議 — 相続人全員で誰が何を引き継ぐかを話し合い、遺産分割協議書にまとめます。全員の実印と印鑑証明書が必要です
4. 書類の準備 — 戸籍謄本・遺産分割協議書・固定資産評価証明書などをそろえます。事前に法務局のホームページや相談窓口で確認すると二度手間を防げます
5. 法務局へ申請 — 不動産の所在地を管轄する法務局に提出します。窓口のほか郵送・オンラインも可能です。完了までの期間は法務局や申請内容によって異なりますが、数週間程度を見込んでおくと安心です

途中で難しいと感じたら、ステップ2の戸籍集めの段階から司法書士に相談しても問題ありません。

失敗例から学ぶ3つの注意点

1つ目は、放置している間に相続人が増えるケースです。名義が2世代前のままの土地では、相続人が10人以上になることもあり、全員の実印をそろえるだけで大変な労力になります。連絡の取れない親戚が相続人になっていることもあります。

2つ目は、書類集めの時間切れです。本籍地を何度も移している方の戸籍は複数の役所から取り寄せる必要があり、期限ぎりぎりに始めると間に合わないことがあります。

3つ目は、税金まわりの自己判断です。相続のかたちや売却のタイミングによっては、思わぬ税金が関係してくるケースがあります。なお、相続した土地が遠方にある・買い手がつきにくいといった場合は、買取という選択肢も含めて出口を比較しておくと判断がしやすくなります。詳しくは相続した土地がいらない時の3つの手放し方も参考にしてください。

なお、税金・法律・登記の具体的な判断は、税理士・司法書士・弁護士など専門家に確認してください。本記事は一般的な情報の整理です。

よくある質問

Q1. 相続登記をしないと、必ず過料になりますか？

必ずではありません。過料の対象になるのは「正当な理由なく」期限内に申請しなかった場合とされています。ただし、どこまでが正当な理由にあたるかは個別の事情によるため、期限が近い方は早めに法務局や司法書士に相談するのが安心です。すでに期限を過ぎてしまっている場合も、そのまま放置せず、気づいた時点で申請を進めることが大切です。

Q2. 費用はどれくらいかかりますか？

自分で申請する場合は、登録免許税（固定資産課税台帳の価格の0.4%が目安）と書類の取得費用が中心です。司法書士に依頼する場合は、これに数万円から十数万円程度の報酬が加わると言われています。不動産の数や相続のかたちで変わるため、見積もりを取って確認しましょう。

Q3. 遺産分割の話し合いがまとまらない場合はどうすればいいですか？

話し合いがまとまらないまま期限が迫っている場合は、相続人申告登記をしておくことで、ひとまず申請義務を果たすことができます。そのうえで、話し合いの進め方については弁護士など専門家への相談も検討してください。

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参考にした公式情報

• 法務省「相続登記の申請義務化について」
• 国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」