相続した土地の境界がわからないときの3つの対処

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「相続した親の土地を売ろうと不動産会社に相談したら、『境界を明示してください』と言われた。でも、境界の杭がどこにあるのか分からない」。あるいは「昔からあるブロック塀や古い杭が、本当に境界なのか確信が持てない」「隣の家とは長年つきあいがなく、立ち会いをお願いできる関係でもない」——。相続した土地の売却で、この境界の問題につまずいて話が止まってしまう方は少なくありません。

私はかつて土地の取引や所有者の方とのやり取りに関わる中で、境界や名義の確認を後回しにすると、あとから土地を動かしにくくなると感じる場面がありました。専門家ではありませんが、その経験から言えるのは、境界は慌てて自己判断せず、順番に確認すれば、次に相談すべき相手や選択肢が見えてくる、ということです。この記事では、相続した土地の境界がわからないときに、まずやるべき3つの対処を整理します。

相続した土地の境界がわからないと、なぜ売却で困るのか

土地を売るとき、売買契約では売主が境界を明示する条項が入ることが多く、買主にとって「どこまでが買う土地か」は重要な判断材料になります。ただし、法律上すべての売主に確定測量まで一律で義務づけられている、と単純には言えません。面積を登記簿（公簿）で売るか実測で売るかは契約の取り決めによる部分もあり、境界の扱いは契約内容や不動産会社の説明で変わります。まずは「どこまでの境界確認を求められているのか」を確認するところから始めましょう。

ここで押さえておきたいのが、「現況測量」と「確定測量」の違いです。現況測量は、いま現地に見えている塀・杭・フェンスなどをもとに土地の現状を測るものです。一方の確定測量は、隣地所有者の立ち会いや境界確認書などを通じて、境界を確認したうえで図面化するものです。売却や土地の分筆（分けて登記すること）では、現況測量だけでは足りず、確定測量を求められる場合があります。相続した土地は長年境界の確認をしていないことが多く、この段階で問題が表に出てきやすいのです。

境界がわからないとき、まずやる3つの対処

対処1：登記の資料と現地の杭を「自己判断せずに」確認する

最初にやるのは、書類と現地の突き合わせです。法務局で取得できる登記事項証明書・公図・地積測量図を集め、土地の形状や過去の測量記録があるかを確認します。あわせて現地で、境界杭（コンクリート杭・金属標・プレートなど）が残っているかを見ます。

ここで大切なのは、古い塀や杭を見て「ここが境界だ」と自分で結論を出さないことです。塀の位置と登記上の境界（筆界）がずれていることは珍しくなく、思い込みで話を進めると、あとで隣地とのトラブルの火種になります。資料と現地に食い違いがある、そもそも杭が見当たらない、という段階で、次の専門家への相談に進みます。

対処2：売却予定なら、土地家屋調査士に確定測量を相談する

境界の確認と測量の専門家は、土地家屋調査士です。土地家屋調査士は、法務局の地図・地積測量図、現地の状況、隣接地所有者の立ち会いなどをもとに境界（筆界）を確認し、その成果に基づいて測量します。境界杭がない・古い杭の位置に不安がある場合は、自己判断せずここへ相談するのが安全です。

費用と期間の目安も知っておきましょう。確定測量には、公的に決まった全国一律の料金があるわけではありません。民間の解説では、隣地（民間どうし）の立ち会いだけで済む場合で30万〜50万円程度、道路や水路など官（行政）との境界確認（官民立ち会い）が必要な場合で50万〜80万円程度とされることがあります。期間も数か月かかることが多く、官民立ち会いがあるとさらに長引く傾向があります。土地の面積・形状、隣接地の数、境界の争いの有無で大きく変わるため、実際の金額と期間は調査士に見積もりを取って確認してください。

境界の状態は、土地の売りやすさや査定額に影響することがあります。売却も視野に入れているなら、まず今の土地にどれくらいの価値がつきそうかを、複数の不動産会社の無料一括査定でつかんでおくと判断材料になります。ただし境界が未確定の場合、査定額はあくまで概算で、測量後に評価が変わることもあります。それでも、測量費をかけて売るか、現況のまま相談するかを考える手がかりになります。

対処3：隣地の立ち会いが得られないときは「筆界特定制度」を検討する

確定測量でいちばんの壁になりやすいのが、隣地所有者の立ち会いです。「境界に異議はないのに、確認書への署名・押印だけはしてもらえない」「隣が測量に協力してくれない」「そもそも隣地の所有者が所在不明で連絡がつかない」——相続した土地では、こうしたケースが実際によく起こります。

このとき検討できるのが、法務局の筆界特定制度です。これは、筆界特定登記官が外部の専門家（筆界調査委員）の意見を踏まえ、土地の境界（筆界）が現地のどこにあるかを特定する制度で、相手が話し合いに応じない場合でも、一方の土地所有者だけで申請できるとされています。裁判をせずに境界の位置を明らかにする道として使われます。

ただし、注意点があります。この制度で明らかにできるのは主に「筆界」であって、「所有権の争い」まで解決する制度ではありません。筆界とは登記上の土地の境目で、所有者どうしの合意では変えられません（詳しくは記事末のよくある質問へ）。一方、実際に誰がどこまで所有しているか（所有権界）は別の問題で、そこがこじれている場合は弁護士への相談が必要になることもあります。申請には手数料のほか測量費用がかかる場合もあるため、進める前に法務局や土地家屋調査士に確認しましょう。

確定測量が難しいときの選択肢

ここまで王道の手順を挙げてきましたが、「遠方に住んでいて何度も現地に通えない」「立ち会いが進まず、いつ売れるか見通しが立たない」「そもそも測量に何十万円もかけたくない」という事情もあると思います。

その場合の選択肢の一つが、境界が未確定のような”訳あり”の土地も、現況のまま買い取れるか相談できる専門の買取業者に問い合わせることです。一般の仲介では境界の明示を求められて売却が止まりがちな土地でも、買取業者が直接買い取る形なら話が進むことがあります。ただし、確定測量をして一般の買い手に売る場合に比べ、価格は下がる傾向があります。「時間と手間をかけて高く売る」か「多少価格が下がっても、手間や時間を抑えて整理できる可能性を取る」か、両方を比べたうえで選ぶのが安全です。なお、境界が未確定の土地を必ず買い取ってもらえるわけではなく、価格や条件は土地の状態によって変わります。まずは相談して、現況でいくらになりそうかを聞いてみるだけでも判断材料になります。

なお、売却まで進める場合の税金は相続した家を売るときの税金3つと節税の特例、田舎の土地で手放し方全体を比べたい場合は田舎の土地を処分する4つの方法と費用の目安もあわせてご覧ください。

相続登記と境界確定は、どちらを先にやるべきか

「境界の前に、まず名義を変えないといけないのでは」と迷う方もいます。結論から言うと、相続登記と境界確定は別の手続きです。相続登記は、亡くなった親などから相続人へ土地の名義を移す手続き。境界確定は、土地の範囲（境界）を確認する手続きで、目的が違います。

名義を相続人に移すだけなら、境界確定が必ず先とは限りません。ただし、その土地を売却する・分筆する・登記簿の面積を訂正する（地積更正）・隣地とトラブルがあるといった場合には、境界の確認が必要になってきます。

なお、相続登記そのものには期限があります。2024年（令和6年）4月から相続登記は義務化され、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内の申請が求められ、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になる可能性があります。遺産分割で土地を取得した場合は、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容に応じた登記が必要になる点にも注意してください。売却を考えているかどうかにかかわらず、名義変更は早めに進めておきましょう。

境界・測量は土地家屋調査士、筆界特定は法務局、所有権や隣地との争いは弁護士、登記は司法書士、税金は税理士——というように、内容に応じて相談先が分かれます。税金・法律の具体的な判断は、税理士・司法書士など専門家に確認してください。

まとめ

相続した土地の境界がわからないときは、次の3つの順で対処するのが基本です。①登記の資料（登記事項証明書・公図・地積測量図）と現地の杭を、自己判断せずに確認する②売却予定なら土地家屋調査士に確定測量を相談する（費用・期間は土地の条件で大きく変わるため個別に見積もりを取る）③隣地の立ち会いが得られない・所在不明なら、法務局の筆界特定制度を検討する。

そのうえで、時間や費用の事情で確定測量が難しいなら、現況のまま買い取る専門業者に相談する道もあります。境界は放置しても解決しませんが、慌てて塀や古い杭で線を引くのも禁物です。今日できる最初の一歩は、法務局で公図と地積測量図を取り寄せ、現地の杭の有無を確認すること。そのうえで、土地家屋調査士や不動産会社に相談すれば、止まっていた売却の話が動き出します。

よくある質問

「筆界」と「所有権界」は何が違うのですか？

筆界は、登記された一筆の土地と隣の土地との境目で、所有者どうしが合意しても勝手に変えられない、公的な境界です。一方の所有権界は、実際に誰がどこまで所有しているかという私法上の境界で、塀の位置などと絡んで筆界とずれることがあります。法務局の筆界特定制度で明らかにできるのは主に筆界であり、所有権そのものの争いは別の手続き（弁護士への相談など）になる場合があります。混同しやすいので、まず専門家に整理してもらうと安心です。

確定測量はいくらくらい、どれくらいの期間がかかりますか？

公的に決まった全国一律の料金はありません。民間の解説では、隣地（民間どうし）の立ち会いだけで済む場合で30万〜50万円程度、道路や水路など行政との境界確認（官民立ち会い）が必要な場合で50万〜80万円程度とされることがあります。期間も数か月かかることが多く、官民立ち会いがあるとさらに長引く傾向があります。土地の面積・形状や隣接地の数で大きく変わるため、土地家屋調査士に見積もりを取って確認してください。

隣が立ち会いを拒否したり、所在不明のときは売れないのですか？

すぐに「売れない」と諦める必要はありません。隣地所有者が立ち会いに応じない、所在が分からないといった場合でも、法務局の筆界特定制度を使えば、一方の申請で境界の位置を特定できることがあります。また、境界が未確定のままでも現況で買い取る専門業者に相談する道もあります。どの方法が向くかは土地の状況によるため、土地家屋調査士や不動産会社に相談して進めましょう。

参考にした公式情報

• 法務省「筆界特定制度」
• 政府広報オンライン「土地の境界トラブルを裁判なしで解決を図る『筆界特定制度』」
• 法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」
• 日本土地家屋調査士会連合会「土地家屋調査士について」

※制度の要件や費用・期間は改正や個別の事情により変わることがあります。最新の情報は上記の公式情報や、土地家屋調査士・法務局・専門家にご確認ください。