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親が亡くなって相続の手続きを始めたけれど、「そもそも親が、どこに、どんな不動産を持っていたのか」が全部は分からない。実家は分かるけれど、田舎の山林や、昔買ったという別の土地があった気もする。固定資産税の通知書は、その市町村で課税されている不動産を知る手がかりにはなりますが、全国分を一括で確認できるものではありません。「見落としたまま相続の手続きを進めて、あとで別の土地が出てきたらどうしよう」——そんな不安を抱えていないでしょうか。
これまで、亡くなった方の不動産を全国から漏れなく調べるのは、簡単ではありませんでした。ですが、2026年2月2日から「所有不動産記録証明制度」という新しい制度が始まりました。 これを使うと、登記簿上の氏名・住所が検索条件と一致する範囲で、親名義の不動産を一覧にした証明書を受け取れます。この記事では、土地に関わってきた立場から、制度の中身と、親の土地を把握する3手順、そしてこの制度だけに頼りきらないための注意点を整理します。
所有不動産記録証明制度とは
所有不動産記録証明制度は、ある人が登記簿上の所有者になっている不動産を、登記簿上の氏名・住所をもとに、全国の不動産を一覧的に確認できる証明書を受け取れる制度です。2026年（令和8年）2月2日から運用が始まりました。
これまでは、不動産の登記情報を調べるには、その不動産の所在地などを指定して1件ずつ取得する必要がありました。つまり「その土地の存在を知らないと、調べようがない」状態でした。新しい制度では、人（所有者）を起点に、その人名義の不動産をリストアップできます。相続で「親の不動産の全体像をつかみたい」というときに役立ちます。
ただし、誰でも他人の不動産を調べられる制度ではありません。 請求できるのは、その不動産の登記名義人本人、その相続人など、一定の立場の人（や代理人）に限られています。プライバシーに配慮した仕組みになっています。
親の土地を把握する3手順
相続の場面では、次の3手順で進めるとスムーズです。
手順1. 自分が請求できる立場か・必要なものを確認する
親が亡くなって相続人になった場合、相続人として請求できます。ただし、戸籍などで自分が相続人であることを示したうえでの請求になります。何が必要かは、請求方法（窓口・オンライン）によっても変わるため、事前に法務局で確認しておくと安心です。
手順2. 法務局に所有不動産記録証明書を請求する
必要書類がそろったら、法務局に証明書を請求します。手数料は、窓口での請求の場合、1通あたり1,600円とされています（請求方法によって異なる場合があるため、最新は法務局で確認してください）。なお、証明書は検索条件の氏名・住所ごとに作成されるため、旧住所や旧姓など複数の条件で確認する場合は、その分の手数料がかかることがあります。検索条件に合う不動産があれば、その一覧を記載した証明書を受け取れます。該当する不動産がない場合は、その旨の証明になります（この場合も手数料はかかります）。
手順3. 出てきた不動産を一覧にして、次の手続きにつなげる
証明書に載った不動産を書き出し、所在地・地目・共有の有無や、固定資産税の課税明細書・名寄帳との照合、現地の状態などを順に確認します。ここで把握した不動産は、相続登記（名義変更）や、遺産分割の話し合いの土台になります。相続登記は2024年4月から義務化されており、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内の申請が必要で、放置すると過料の対象になることもあるため、把握したら早めに動きましょう。放置のリスクは相続登記しないとどうなる？放置5つのリスクで整理しています。
親名義の不動産を把握できても、そこから相続登記や遺産分割の手続きが続きます。
戸籍集めや書類作成が負担、遠方で動けない、複数の土地があって整理しきれない——そんなときは相続手続きに対応できる専門家か確認しましょう。
相続登記の申請書作成・申請代理、税務申告、相続人間の争いは対応できる専門家が異なるため、依頼前に対応範囲を確認しておくと安心です。
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この制度だけに頼りきらない
便利な制度ですが、これで全国の不動産が必ず完全に分かる、とまでは言い切れません。 証明書は、登記簿に記録された所有者の氏名・住所をもとに検索する仕組みのため、次のような場合は抽出から漏れる可能性が指摘されています。
- 親が引っ越したのに住所変更の登記をしていなかった（登記簿が古い住所のまま）
- 結婚などで氏名が変わったのに登記が古い名前のまま
- そもそも登記されていない（未登記の建物など）
そのため、証明書だけに頼らず、これまでの方法とあわせて確認するのが安全です。たとえば、市町村ごとに親名義の不動産をまとめた「名寄帳（なよせちょう）」や、毎年届く固定資産税の課税明細書も、その市町村内の不動産を知る手がかりになります。ただし、名寄帳の名称や請求方法、確認できる範囲は自治体によって異なります。証明書・名寄帳・課税明細書を組み合わせることで、見落としを減らせます。
見つかった土地の、次の一歩
不動産を把握できたら、次はそれぞれをどうするかです。使う予定のない土地が見つかった場合は、売る・貸す・手放すといった選択肢を、早めに考えておくと負担が軽くなります。名義変更の進め方は相続した不動産の名義変更を自分でやる5手順、手放し方は相続した土地がいらない時の3つの手放し方を参考にしてください。
なお、税金は税理士、登記は司法書士、相続人間で争いがある場合は弁護士など、内容に応じて専門家に確認してください。本記事は一般的な情報の整理であり、制度の詳細や手数料は時期によって変わることがあります。
まず今日できること
相続で親の不動産を把握したいなら、まずできるのは2つです。1つは、手元にある固定資産税の課税明細書を集めておくこと。もう1つは、自分が相続人として請求できる立場か、必要な戸籍は何かを法務局で確認しておくことです。この制度は始まったばかりなので、請求方法や必要書類は、公式の案内で最新を確かめるのが確実です。
「どこに何があるか分からない」まま進めると、あとで別の土地が出てきて、手続きをやり直すことになりがちです。まずは全体像をつかむことから始めましょう。
よくある質問
Q1. 所有不動産記録証明制度は、誰でも他人の不動産を調べられますか?
いいえ。請求できるのは、その不動産の登記名義人本人や、その相続人など一定の立場の人（や代理人）に限られています。他人の資産を自由に調べられる制度ではありません。相続人であれば、亡くなった親名義の不動産について請求できます。
Q2. この証明書があれば、親の不動産は全部分かりますか?
必ずしも完全とは言い切れません。登記簿上の氏名・住所をもとに検索するため、住所変更の登記をしていなかった不動産や、氏名が古いまま・未登記の建物などは、漏れる可能性が指摘されています。名寄帳や固定資産税の課税明細書もあわせて確認すると、見落としを減らせます。
Q3. 手数料はいくらかかりますか?
窓口で請求する場合、1通あたり1,600円とされています。請求方法によって異なる場合があるため、正確な金額と最新の取り扱いは、法務局の案内で確認してください。制度が始まったばかりのため、運用の詳細は今後変わる可能性もあります。
参考にした公式情報
