相続登記しないとどうなる？放置5つのリスク

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親が亡くなって実家や土地を引き継いだものの、名義は親のまま。「義務化されたのは知っているけれど、司法書士に頼むと高そうだし、しばらく様子見でいいか」「固定資産税はちゃんと払っているし、急がなくても大丈夫だろう」——そう思って、名義の変更を後回しにしていないでしょうか。慣れない手続きは後回しになりがちですし、すぐに困ることも、あまりないからです。

ただ、2024年4月から、その「後回し」にペナルティがつくようになりました。相続登記が義務化されたのです。土地の取引や所有者の方とのやり取りに関わる中で感じたのは、名義や権利関係の整理を後回しにすると、あとから土地を動かしにくくなる、ということです。この記事では、相続登記をしないと具体的に何が起きるのか、5つのリスクと、今からやるべきことを整理します。

相続登記とは、名義を引き継ぐ手続きのこと

相続登記とは、亡くなった方（被相続人）が持っていた土地や建物の名義を、相続する人へ変更する手続きのことです。法務局に申請して、登記簿上の所有者を書き換えます。

ここで一つ、誤解しやすいことがあります。固定資産税を毎年きちんと払っていても、それは「相続登記をした」ことにはなりません。 納税の通知が自分宛てに届いていても、登記簿の上では、いまも亡くなった親が所有者のまま、ということは珍しくありません。「税金を払っているから、名義も自分になっているはず」という思い込みが、後でつまずく原因になります。

2024年4月から義務化された

これまで相続登記は法律上の申請義務がなく、後回しにされやすい手続きでした。そのため名義が変わらないまま放置される土地が全国で増え、所有者が分からない「所有者不明土地」が社会問題になりました。そこで、2024年4月1日から相続登記が義務化されました。押さえておきたいポイントは、次のとおりです。

• 期限は「3年以内」……相続によって不動産を取得したことを知った日から、3年以内に申請する必要があります。「親が亡くなった日から3年」ではなく、「自分がその不動産を相続したと知った日から3年」が起点です。
• 怠ると10万円以下の過料……正当な理由なく期限内に申請しないと、10万円以下の過料の対象になることがあります。過料は刑事罰の「罰金」とは違う行政上のペナルティで、金額は10万円以下の範囲で裁判所が決めます。
• いきなり過料、ではない……登記官が義務違反を把握した場合、まず申請を促す催告が行われ、それでも正当な理由なく登記されない場合に、裁判所へ通知され、過料を科すかどうかが判断される流れです。

注意したいのは、過去の相続も対象になる点です。2024年4月1日より前に相続した不動産も対象で、すでに相続を知っていた場合は、2027年3月31日までの猶予があります。「親が亡くなったのはずっと前だから関係ない」とは言えません。また、遺産分割の話し合いがまとまった場合は、その成立日から3年以内にも、分割内容に沿った登記が別途必要です（いわば二段構えです）。

相続登記をしないと起きる5つのリスク

放置のリスクは、過料だけではありません。むしろ怖いのは、登記をしないまま時間が経つほど、手続き自体が重く、お金のかかるものになっていくことです。

1. 10万円以下の過料の対象になることがある
正当な理由なく期限を過ぎると、催告などを経て過料の対象になることがあります。すぐに全員へ科されるわけではありませんが、「いつかやる」がペナルティのリスクと隣り合わせになった、という変化は小さくありません。

2. 売却・担保設定などの手続きが進めにくくなる
登記簿上の所有者が亡くなった方のままだと、売却や担保設定を進める際に、先に相続登記が必要になるのが通常です。貸す場合でも、権利関係が整理されていないと、契約や管理でつまずくことがあります。「いざ売ろう」と思ったときに名義変更からやり直すことになり、買い手を待たせたり、話が流れたりすることもあります。

3. 次の相続で、相続人が増えていく
これがいちばん厄介なリスクです。たとえば父名義の実家を放置しているうちに母も亡くなると、権利はさらに子や孫へと引き継がれます。これを繰り返すうちに、当初は兄弟数人だった相続人が、いとこ・甥姪など、関係者が増えていくことがあります。会ったこともない親戚と、土地の分け方を話し合う——そんな事態にもなりかねません。

4. 固定資産税を払っていても、登記したことにはならない
冒頭でも触れたとおり、納税と登記は別の話です。何年も固定資産税を払っていても、登記簿上の名義が親のままなら、売却や各種手続きの前に相続登記が必要になることがあります。「ずっと払ってきたのに」という気持ちと、書類上の現実とのギャップに、後で苦労することになりがちです。

5. 遺産分割がまとまらないまま、共有状態のリスクが残る
相続登記未了と遺産分割未了が重なると、不動産は相続人全員の「共有」状態のままです。その間に、ほかの相続人が自分の持分だけを第三者に売ったり、その人の借金で持分が差し押さえられたりする可能性があります。気づけば、見知らぬ第三者と土地を共有していた、ということも起こり得ます。

では、今から何をすればいいか

やることの大きな流れは、次のとおりです。

1. 名義の状態を確認する……その不動産が今、誰の名義かを確認します。登記事項証明書（登記簿）は、法務局やオンラインで取得できます。
2. 相続人を確定する……被相続人の出生から死亡までの戸籍をたどり、相続人が誰かを確定します。
3. 遺産分割協議をする……相続人全員で、誰が引き継ぐかを話し合い、遺産分割協議書にまとめます。相続人が多いほどまとまりにくいので、早く動くほど有利です。
4. 法務局へ申請する……必要書類をそろえ、法務局に相続登記を申請します。

話し合いがまとまらないときは「相続人申告登記」という手も
「兄弟と話がまとまらず、遺産分割が決まらないから登記もできない」——そう思って固まってしまう方は少なくありません。そんなときのために、相続人申告登記という簡易な制度があります。自分がその不動産の相続人であることを法務局に申し出るだけで、申し出をした相続人については、相続登記の申請義務をひとまず履行した扱いになります。一人でも申し出ることができ、登録免許税もかかりません。

ただし、これは万能ではありません。相続人申告登記は権利関係を公示するものではないため、これだけでは売却や担保の設定はできず、その際は別途、通常の相続登記が必要です。また、遺産分割が成立した場合は、その内容に沿った相続登記が別途必要です。あくまで「遺産分割が決まるまでの一時的な避難先」と考えておきましょう。

戸籍の収集や書類作成、登記申請に不安がある場合は、司法書士など相続登記に対応できる専門家へ相談する方法もあります。

使う予定がないなら「名義を整えて手放す」まで考える

ここで一つ、立ち止まって考えたいことがあります。それは、その実家や土地を、今後使う予定があるかということです。価値がほとんどない田舎の土地でも、相続登記の義務は変わりません。「価値がないから放っておく」が、いちばん危ない放置です。

使う予定がないなら、相続登記は「ゴール」ではなく「手放すための入口」です。名義を整えないと売ることもできないので、まず登記を済ませ、そのうえで売却や引き取りといった出口を考える——この順番で動くのが現実的です。古い家や再建築不可、残置物がある物件などでも、条件によっては買取相談ができる場合があります。まずは買取の可能性や価格の目安を確認してみると、判断がしやすくなります。

遠方で実家の管理に困っている場合は、遠方の実家を管理できない時にやる5つのこと、引き継いだ土地そのものがいらない場合は、相続した土地がいらない時の3つの手放し方もあわせて参考にしてください。

なお、税金・法律・登記の具体的な判断は、税理士・司法書士・弁護士など専門家に確認してください。本記事は一般的な情報の整理です。

よくある質問

Q1. 3年を過ぎたら、すぐに10万円を払うことになりますか?

いいえ、過ぎた瞬間に自動で科されるわけではありません。登記官が義務違反を把握した場合、まず申請を促す催告が行われ、それでも正当な理由なく申請しない場合に、裁判所が10万円以下の過料を科すか判断します。相続人が非常に多く資料集めに時間がかかる、相続人の間で争いがあるといった正当な理由があれば、ただちに過料となるわけではありません。ただし、放置によるほかのリスクは残るので、通知が届いたら放置しないでください。

Q2. 固定資産税を払っていますが、相続登記はしたことになりますか?

なりません。固定資産税の納税と、登記簿上の名義変更は、別の手続きです。何年も納税してきても、登記をしていなければ、登記簿の上では亡くなった方が所有者のままです。いざ売却や各種手続きをしようとしたときに、改めて名義変更が必要になります。

Q3. 20年以上前に相続した、価値のない田舎の土地も対象ですか?

はい、対象になります。2024年4月の義務化は過去の相続も対象で、すでに相続を知っていた不動産は2027年3月末までに申請する必要があります。土地の価値の有無は関係ありません。古い相続ほど相続人が増えて手続きが複雑になりやすいので、早めの確認をおすすめします。

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参考にした公式情報

• 法務省「相続登記の申請義務化について」
• 法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」
• 法務省「相続人申告登記について」