住所変更登記の義務化とは？2年以内にやる2つのこと

※本記事はアフィリエイト広告を含みます

「登記簿に載っている住所が、昔住んでいた場所のまま」——親の実家や土地を売ろう、あるいは相続の手続きをしようとして、初めてそれに気づく方は少なくありません。住所変更登記は、普段の暮らしでは困らないのに、売却や相続といった「いざ動こう」というタイミングで急に問題になる手続きです。

そして2026年4月から、この住所変更登記が義務化されました。「引っ越したときに登記なんてしていない」「家を買ったときの住所のままだけど大丈夫だろうか」——そう感じた方ほど、関係がある話です。この記事では、住所変更登記の義務化とは何か、放置するとどうなるのか、そして2年以内にやっておきたい2つのことを、相続登記との違いもあわせて整理します。

住所変更登記とは——引っ越した人だけの話ではない
2026年4月から義務化された
2年以内にやる2つのこと
相続登記とは別の制度——混同しない
進める前に気をつけたい注意点
よくある質問

住所変更登記とは——引っ越した人だけの話ではない

住所変更登記とは、不動産の登記簿に載っている所有者の住所や氏名が変わったとき、それを今の情報に直す手続きのことです。引っ越して住所が変わった、結婚や離婚で氏名が変わった、といった場合に、法務局へ申請して登記簿上の住所・氏名を書き換えます。

「引っ越した人の話でしょう」と思うかもしれませんが、それだけではありません。たとえば、相続のために登記簿を取ってみたら、亡くなった親の住所が今と違っていたケース。あるいは、親が存命で実家の所有者のまま、住民票だけ移してあるケース（この場合、登記の義務を負うのは原則として所有者本人で、判断能力や委任の状態によって進め方が変わります）。土地の取引や所有者の方とのやり取りに関わる中で感じたのは、登記簿の情報が古いままだと、売却や名義の整理を進める段階で確認が必要になりやすい、ということです。住所変更登記は、不動産を「動かす」前に足元を整えておく手続きだと考えてください。

2026年4月から義務化された

これまで住所変更登記には申請の義務がなく、後回しにされがちでした。住所が古いまま放置された不動産が増えると、所有者へ連絡がつかず「所有者不明土地」の一因になります。そこで、2026年4月1日から、住所や氏名・名称が変わった場合の変更登記（「住所等変更登記」といいます）が義務化されました。押さえておきたいポイントは次のとおりです。

対象は「不動産の所有者」……所有権の登記名義人、つまり登記簿上の持ち主が対象です。住所や氏名・名称が変わったら、変更登記をする義務があります。
期限は「変更から2年以内」……住所や氏名が変わった日から2年以内に申請する必要があります。
怠ると5万円以下の過料……正当な理由なく期限内に申請しないと、5万円以下の過料の対象になることがあります。過料は刑事罰の「罰金」とは違う、行政上のペナルティです。
いきなり過料、ではない……期限を過ぎた瞬間に自動で科されるわけではありません。登記官が義務違反を把握すると、まず申請を促す催告が行われ、それでも正当な理由なく対応しない場合に、過料を科すかどうかが判断される流れです。

注意したいのは、過去に引っ越した分も対象になる点です。2026年4月1日より前にすでに住所や氏名が変わっていた場合も対象で、その場合は2028年3月31日までに登記する必要があります。「もう何年も前に引っ越したから関係ない」とは言えない、ということです。

2年以内にやる2つのこと

とはいえ、いきなり申請の準備に取りかかる必要はありません。まずは次の2つを確認するところから始めれば十分です。

1つ目は、登記簿の住所・氏名が今の情報と合っているかを確認すること。
そもそも自分が対象なのかは、登記簿を見れば分かります。登記事項証明書（登記簿の写し）は、法務局の窓口やオンラインで取得できます。そこに載っている所有者の住所・氏名が、今の住民票どおりかを照らし合わせてください。住所・氏名が合っていれば、住所変更登記についてはひとまず慌てる必要はありません（ただし、親名義の不動産を相続する場合は、別途、相続登記の確認が必要です）。違っていれば、変更登記の対象です。何度も引っ越していて、登記簿の住所から今の住所まで一気につながらない場合は、登記簿に載っている古い住所から現在の住所までのつながりを示すために、住民票の除票や戸籍の附票などが必要になることがあります。引っ越しの回数が多い方ほど、早めに確認しておくと安心です。

2つ目は、「スマート変更登記」が使えるかを確認すること。
2026年4月の義務化にあわせて、「スマート変更登記」という新しい仕組みが用意されました。あらかじめ氏名・住所などの情報（検索用情報）を法務局に申し出ておくと、その後に住所や氏名が変わったとき、法務局が変更の有無を確認し、本人の了解を得たうえで職権で変更登記をしてくれる仕組みです。これを利用しておけば、住所や氏名が変わるたびに自分で申請する負担を減らせます。

ただし、ここは誤解しやすいところです。「何もしなくても法務局が勝手にやってくれる」わけではありません。 事前に検索用情報を申し出ておく、という手続きがあって初めて使える仕組みです。これから不動産を買う方や、今後も引っ越しの予定がある方は、この申し出をしておくと、将来の手間を減らせます。利用できる条件や申し出の方法は法務局の公式ページで確認してください。

住所のつながりを示す書類集めや登記の申請は、慣れないと手間がかかります。
相続の必要書類や進め方を相談できるサービスもあります。何度も引っ越している・遠方で動けない・相続もこれからというときほど、早めに相談しておくと安心です。

相続手続きの進め方を相談してみる ▶

PR・相続手続き代行 nocos（NCPグループ）

なお、自分で申請する場合の登録免許税（手続きにかかる税金）は、原則として不動産1個につき1,000円です。土地と建物の2つなら、合計2,000円が目安になります。ただし、住居表示の実施など、本人の引っ越しではなく行政側の変更による場合は、非課税となるケースがあります。

相続登記とは別の制度——混同しない

ここで整理しておきたいのが、相続登記との違いです。名前も時期も似ているため、ひとくくりに考えてしまいがちですが、この2つは別の制度です。

住所変更登記……すでに所有者として登記されている人の、住所や氏名を直す手続き。2026年4月から義務化、変更から2年以内。
相続登記……亡くなった方から不動産を引き継いだときに、名義を相続人へ変える手続き。2024年4月から義務化、取得を知った日から3年以内。

親の実家を相続する場面では、この2つが続けて関わってくることがあります。たとえば、相続登記のために登記簿を取ったら、亡くなった親の住所が今の実家の住所と違っていた、というケース。この場合は、相続登記の手続きの中で住所のつながりを示す書類が必要になります。どちらの手続きが必要なのかは状況によって変わるので、判断に迷うときは早めに専門家に相談すると、二度手間を防げます。相続登記そのものについては、相続登記しないとどうなる？放置5つのリスクもあわせて参考にしてください。

進める前に気をつけたい注意点

売却・担保設定を考えているなら、先に住所を整えておく……登記簿の住所が古いままだと、売却や担保設定の前に結局そこで直すことになります。買い手を待たせないためにも、動き出す前に整えておくのが安全です。賃貸を考える場合も、契約や管理の前に登記情報を確認しておくと安心です。
「正当な理由」は限定的……重い病気、DV被害などで避難している、経済的に困窮している、検索用情報を申し出ているのに法務局の登記がまだ済んでいない、といった事情は正当な理由として考慮されることがあります。ただし、最終的には個別の事情で判断されます。「忙しいから」「面倒だから」だけでは、一般には正当な理由として認められにくいと考えておく方が安全です。
住居表示の変更など、自分の引っ越し以外でも住所表記が変わることがある……町名・地番の変更（住居表示の実施など）で住所の表記が変わる場合もあります。心当たりがあれば、登記簿の住所が現況と合っているか確認しておきましょう。

なお、税金・法律・登記の具体的な判断は、税理士・司法書士・弁護士など専門家に確認してください。本記事は一般的な情報の整理です。制度の詳細や手続きの方法は法務局の公式情報で確認してください。

よくある質問

Q1. 2年を過ぎたら、すぐに5万円を払うことになりますか?

いいえ、過ぎた瞬間に自動で科されるわけではありません。登記官が義務違反を把握した場合、まず申請を促す催告が行われ、それでも正当な理由なく申請しない場合に、5万円以下の過料を科すかどうかが判断される流れです。重い病気や経済的困窮など、正当な理由として考慮される事情がある場合もあります。ただし、放置すると売却や相続の場面でつまずくため、案内が届いたら放置しないでください。

Q2. 検索用情報（スマート変更登記）を申し出れば、もう何もしなくていいですか?

事前に検索用情報を申し出ておけば、その後の住所・氏名の変更について、法務局の側で変更登記をしてくれるため、引っ越しのたびに自分で申請する手間は減ります。ただし、「申し出そのもの」は自分で行う必要があり、自動で何でも済むわけではありません。利用できる条件や申し出の方法は、法務局の公式ページで確認してください。