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親から相続した土地が、気づけば兄弟3人の共有名義になっていた——。そんな状態のまま、何年も話が進まずにいる方は少なくありません。共有名義、つまり1つの土地を複数人で持っている状態は、相続のときに「とりあえず平等に分けておこう」と選ばれがちです。ですが、この「とりあえず」が、あとから動けなくなる原因になることがあります。
私はかつて土地の取引や所有者の方とのやり取りに関わる中で、土地の扱いを先送りにすると、あとから動きにくくなる場面を見てきました。専門家ではありませんが、その経験から感じるのは、共有名義のトラブルは「起きる前」に知っておくほど、ずっと解きやすいということです。この記事では、共有名義の土地で起きやすい3つのトラブルと、そこから抜け出す方法を順に整理します。
なぜ共有名義は「平等」なのにもめるのか
相続のとき、土地を兄弟で均等に分けるのは一見すると公平で、もめないための選択に思えます。「とりあえず法定相続分で共有にしておけば、あとでゆっくり決められる」と考える方は多いものです。
ところが、共有名義には大きな落とし穴があります。土地全体を売却したり、大きく形を変えたりする場合は、原則として共有者全員の同意が必要になり、1人だけの判断では進められません。
「平等だからもめない」のではなく、「全員の合意がいるからこそ、もめると一歩も動けなくなる」。これが共有名義の本質的な難しさです。
共有名義の土地で起きる3つのトラブル
トラブルの中身を知る前に、まず「その土地に今どれくらいの価値があるか」を把握しておくと、話し合いの土台ができます。複数の不動産会社にまとめて依頼できる一括査定なら、無料で、おおよその相場感をつかめます。価値が分かっていれば、売るか持ち続けるかを、感情ではなく数字で話し合えるようになります。
1つ目は、売りたくても売れないトラブルです。
土地全体を売るには、原則として共有者全員の同意が必要です。通常は、1人でも反対すると売却は進めにくくなります。兄弟の誰かが「思い出があるから手放したくない」「もっと高く売れるはず」と考えていると、話はそこで止まりがちです。結果として、誰も使わない土地に、毎年の固定資産税（土地や家を持っているだけで毎年かかる税金）だけがかかり続ける、という状態に陥りがちです。
2つ目は、費用や管理の負担をめぐるトラブルです。
共有者の間では、固定資産税や草刈り・修繕といった維持費を、持分に応じて負担するのが原則です。ただし、固定資産税の納付書は代表者にまとめて届くことが多く、実際の集金や立替でもめやすいのも事実です。「近くに住む人が立て替えているのに、他の兄弟は知らんぷり」といった不満が積み重なりやすく、お金の話は感情ともからみやすいため、一度こじれると、その後の話し合い全体が進みにくくなります。
3つ目は、次の相続で持分がふくらむトラブルです。
共有名義のまま放置していると、共有者の1人が亡くなったとき、その持分がさらにその子どもたちへと相続されます。最初は兄弟3人だった共有者が、次の世代では甥や姪を含めて何人にもふくれ上がり、「会ったこともない親戚と土地を共有している」という状態になりかねません。こうなると、全員の同意を取るだけでも、大きな負担になってしまいます。
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共有名義を解消する4つの方法
共有のトラブルから抜け出すには、「共有の状態そのものを解消する」のが根本的な解決になります。主な方法は次の4つです。
1つ目は、共有者どうしで持分を売買することです。
土地を使い続けたい人が他の共有者の持分を買い取れば、最終的に1人の名義（単独所有）にまとめられます。逆に、自分が不要なら、持分を他の共有者に買い取ってもらう形もあります。身内での取引なので、価格や条件を柔軟に決めやすいのが利点です。
2つ目は、全員で第三者に売却することです。
共有者全員の合意が取れるなら、土地全体をまとめて売り、売却代金を持分に応じて分けるのが、もっともすっきりした方法です。土地の価値を現金化できるため、合意さえできれば不公平感も残りにくくなります。
3つ目は、自分の持分だけを売ることです。
他の共有者と話がまとまらない場合でも、法律上は、自分の持分だけなら他の共有者の同意がなくても売却できるとされています。ただし、共有持分は買い手が限られやすく、親族関係にも影響するため、共有持分や訳あり物件を扱う買取業者などに相談しながら進めるのが安全です。「もめていて動けないが、自分だけでも抜けたい」というときの選択肢になります。
4つ目は、共有物分割請求という法的な手続きです。
共有物分割請求とは、共有状態を解消するために、裁判所を通じて分け方を決めてもらう手続きです。話し合いでどうしてもまとまらないときの最終手段になります。ただし、時間も費用もかかり、関係もこじれやすいため、まずは話し合いや持分の売買で解決できないかを探るのが現実的です。
進めるときの手順
実際に動くときは、まず登記簿で今の共有者と持分の割合を確認し、次にその土地のおおよその価値を査定で把握します。そのうえで、全員で「使うのか、手放すのか」の方針を話し合い、まとまらない場合に、自分の持分の売却や専門家への相談へと進みます。
進める前に気をつけたい3つのこと
- 早く動くほど、共有者は少なくて済む……放置すれば次の相続で共有者は増え、先延ばしにするほど解消は難しくなります。共有者が少ない今のうちが、もっとも動きやすいタイミングです。
- 持分の売買や売却には税金がからむ……土地や持分を売って利益が出た場合の譲渡所得税（土地などを売って利益が出たときにかかる税金）や、身内で安くやり取りした場合の税務上の扱いなど、お金の動きには税金が関係してきます。思わぬ負担にならないよう、事前に確認しておくと安心です。
- 書類や登記は専門家の力を借りる……共有名義の解消は、遺産分割協議（相続人全員で誰が何を引き継ぐか話し合うこと）や名義変更の登記をともなうことが多く、書類も複雑になりがちです。
なお、税金・法律・登記の具体的な判断は、税理士・司法書士・土地家屋調査士など専門家に確認してください。本記事は一般的な情報の整理です。共有のまま土地を持て余している場合は、相続した土地がいらない時の3つの手放し方や、田舎の土地を処分する4つの方法と費用の目安もあわせて参考にしてください。
よくある質問
Q1. 共有者の1人が売却に反対しています。土地を手放す方法はありますか?
土地全体の売却には全員の同意が必要なため、1人でも反対すると、そのままでは売れません。ただし、自分の持分だけなら、他の共有者の同意がなくても売ることが可能です。共有持分を専門に扱う買取業者に相談する、あるいは最終手段として共有物分割請求を検討する、といった道があります。まずは持分の価値を把握したうえで、選択肢を比べてみましょう。
Q2. 共有名義のまま放置すると、どうなりますか?
誰も使わない土地に固定資産税や維持費がかかり続けるうえ、共有者の誰かが亡くなるたびに、その持分が次の世代へ相続され、共有者がどんどん増えていきます。人数が増えるほど全員の合意は取りにくくなり、解消は難しくなります。動くなら、共有者が少ない早い段階がおすすめです。
Q3. 共有持分は、普通の不動産会社で売れますか?
一般の不動産会社では、共有持分は買い手が見つかりにくく、取り扱いを断られることもあります。共有持分や訳あり物件を扱う買取業者であれば、そうした持分でも査定・買取の対象になることがあります。ただし、物件の状態・地域・持分割合・共有者との関係によって扱いは変わります。まずは無料査定で、買取の可能性を確かめるところから始めるとよいでしょう。
参考にした公式情報
