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「認知症の母の実家を売って、施設の費用に充てたい。でも、母名義のままで、子どもの自分が勝手に売っていいのか分からない」。親の介護が始まると、こうした「売りたいのに売れない」壁にぶつかる方は少なくありません。
私はかつて土地の取引に関わる仕事をする中で、名義や所有者の状況によって、土地の扱いが大きく変わる場面を見てきました。専門家ではありませんが、その経験から言えるのは、このテーマは「認知症だから売れない／売れる」と単純に割り切れるものではない、ということです。分かれ目は、親御さん本人が「売却の内容を理解できる状態か」にあります。この記事では、その考え方と、状況に応じた3つの対処法を、専門家への相談を前提に整理します。
認知症の親の家は、子どもが勝手には売れない
まず、大前提から確認します。ここを誤解していると、話が進みません。
不動産の売買は、その家の所有者本人の意思にもとづいて行うのが原則です。親本人に売却内容を理解する力があり、適切な委任がある場合などを除き、子どもが親名義の家を、親に代わって自由に売ることはできません。 民法では、契約などの法律行為をしたときに、その意味を理解できるだけの判断力（意思能力）がなかった場合、その行為は無効になるとされています。
つまり、親御さんが認知症で「家を売るとはどういうことか」を理解できない状態のまま契約を結んでも、その売買は無効になってしまう可能性があるのです。「子どもがハンコを押せばいい」という話ではない、というのが出発点になります。
対処法1：本人の意思能力を確認する（認知症＝売れない、ではない）
一方で、「認知症と診断された＝もう絶対に売れない」というわけでもありません。ここも大切なポイントです。
問題になるのは、診断名そのものではなく、親御さんが「その家を、いくらで、誰に売り、その結果どうなるのか」を理解し、自分の意思で売却を決められるかどうかです。認知症には程度の幅があり、軽度で、売買の内容を十分に理解できる状態であれば、本人の意思で売却できる場合もあります。
ただし、その判断は簡単ではありません。実際の取引では、医師の診断書や、司法書士・不動産会社による意思確認を求められることがあります。「大丈夫だろう」と自己判断で進めると、後からトラブルになりかねません。まだ会話ができるうちでも、迷ったら早めに専門家に確認しておくのが安全です。本人の意思で売却できる可能性がある場合でも、まずは医師・司法書士・不動産会社などに意思確認の進め方を相談し、そのうえで価格の目安を確認すると安心です。
対処法2：判断能力が不十分なら「成年後見制度」を検討する
親御さんの判断能力がすでに低下していて、本人だけでは売買が難しい場合に検討するのが、成年後見制度です。ただし、この制度には知っておくべき注意点がいくつもあります。
成年後見制度は、認知症などで判断能力が不十分になった人の財産管理や契約を、代わりに支援・保護するための制度です。判断能力の程度に応じて「補助」「保佐」「後見」の3つの類型があります。家庭裁判所に申し立てて、後見人などを選んでもらう流れになります。
ここで、多くの方が誤解しやすい点を挙げておきます。
- 家族が申し立てても、その家族が必ず後見人に選ばれるとは限りません。 事案によっては、弁護士・司法書士・社会福祉士などの専門職が選ばれることもあります。
- 後見人がついても、本人の家を自由に売れるわけではありません。 とくに本人が現に住んでいる（または以前住んでいた）自宅などの「居住用不動産」を売る場合は、家庭裁判所の許可が必要です。許可を得ずに売却すると無効になります。売却だけでなく、抵当権の設定、賃貸借契約の締結・解除、建物の取壊しなども、居住用不動産の処分として家庭裁判所の許可が必要になる場合があります。
- 手続きには時間がかかります。 申し立てから審判までは、事案によって時間がかかります。一般に1〜2か月程度とされることもありますが、鑑定が必要な場合などはさらに長くなることがあります。「来月までに現金が必要」という状況では間に合わないこともあります。
成年後見制度は、あくまで「本人の利益を守る」ための制度です。家族の都合だけで家を売るための手段ではない、という点を押さえておきましょう。利用を考えるなら、司法書士や弁護士など、成年後見にくわしい専門家に早めに相談することをおすすめします。
対処法3：売れない間の管理と、親が元気なうちの備え
すぐには売れない、あるいは手続きに時間がかかる——その間にも、実家の維持費はかかり続けます。
親御さんが施設に入り、実家が空き家になっている場合、固定資産税や管理の負担が続きます。誰も住まない家は傷みが早く、放置して状態が悪化し、管理不全空き家として市区町村から勧告を受けると、敷地の住宅用地特例が外れて土地部分の固定資産税負担が増える可能性があります。詳しくは管理不全空き家とは？固定資産税6倍を防ぐ3つの対応で整理しています。遠方でなかなか通えない場合は、見回りや片付けを相談できる窓口を頼るのも一つの方法です。ただし、片付けや見回りは、家の売却や処分を代理してくれるものではありません。親名義の家を売る・貸す・取り壊す場合は、別途、本人の意思確認や成年後見などの手続きが必要です。
そして、もし親御さんにまだ判断能力があるなら、元気なうちにできる備えがあります。将来に備えて、自分で選んだ人に財産管理などを任せる契約を結んでおく「任意後見」や、信頼できる家族に財産の管理を託す「家族信託」といった仕組みです。どちらも、親が契約内容を理解できるうちに準備する事前対策で、判断能力が大きく低下してからでは、新しく契約するのが難しくなります。家族信託や任意後見は、判断能力を失った後の万能な解決策ではなく、設計には法律・税務・家族関係の確認が必要です。土地や実家をどう引き継ぐかを早めに決めておく考え方は、親の土地は生前に決める3つのこともあわせて参考にしてください。
なお、成年後見・任意後見・家族信託のどれが向くかは、親御さんの状態や家庭の事情によって変わります。本人の判断能力は医師の診断や取引時の意思確認も関係し、手続きは司法書士・弁護士、居住用不動産の処分は家庭裁判所も関わります。税金が絡む場合は税理士も加わります。税金・法律の具体的な判断は、税理士・司法書士など専門家に確認してください。
よくある質問
認知症の親の家を、子どもが代わりに売ることはできますか？
親名義の家を、子どもが親に代わって自由に売ることは原則できません。売買は所有者本人の意思にもとづく必要があり、本人が売却内容を理解できない状態での契約は無効になる可能性があります。親御さんに判断能力があるうちは本人の意思で、判断能力が不十分な場合は、本人の状態に応じて補助・保佐・後見などの法定後見制度を検討する、という流れになります。いずれも専門家への相談が前提です。
成年後見人がつくと、家族の意思と関係なく家を売られてしまいますか？
いいえ、後見人がついても自由に売れるわけではありません。とくに本人が住んでいた自宅などの居住用不動産を売る場合は、家庭裁判所の許可が必要です。後見人は「本人の利益」を守る立場で行動することが求められ、家庭裁判所もその観点から判断します。逆に言えば、本人の利益に反する売却が簡単に通るわけではありません。
まだ軽度なうちに、今のうち売っておいた方がよいですか？
親御さんが売却の内容を理解し、自分の意思で決められる状態であれば、判断能力があるうちに方針を決めておくことで、後の手続きがスムーズになる面はあります。ただし、家族が急かして決めさせるのは避けるべきです。本人の意思を尊重したうえで、売るかどうか、いつ売るかを一緒に話し合い、必要なら専門家に間に入ってもらうのが安全です。
参考にした公式情報
- 法務省「成年後見制度・成年後見登記制度」
- 裁判所「成年被後見人（被保佐人、被補助人）の居住用不動産の処分についての許可」
- 厚生労働省「法定後見制度とは（手続の流れ、費用）」
- e-Gov法令検索「民法」（意思能力・法律行為の効力）
※制度の運用や手続きは、状況や時期によって異なる場合があります。最新の情報は、上記の公式情報やお近くの専門家・家庭裁判所でご確認ください。
