土地じまい相談室

「兄弟の一人と連絡が取れず、親の実家の名義変更も売却も進められない」。相続人が行方不明だと、遺産分割協議は原則そろわず成立しません。戸籍の附票による住所調査、不在者財産管理人の選任、失踪宣告と遺産分割調停の違い、2024年の相続登記義務化への対応まで、土地に関わってきた立場から3つの対処を整理します。

親が他人に貸していた土地（底地）を相続したものの、地代が安い・売りにくい・借地人との関係が分からない——。底地を相続した地主側の子世代に向けて、まず確認する書類、相続税評価と売却価格の違い、借地人へ売る・等価交換・専門業者に売るという3つの選択肢、地代や承諾料の注意点を、土地に関わってきた立場から整理します。

「相続放棄すれば、いらない土地や空き家の管理からも完全に解放される」と思っていませんか。2023年の民法改正で、相続放棄後の管理（保存）義務は「現に占有している場合」に整理されました。いつまで・誰に・どうすれば義務が終わるのか、全員放棄したときの相続財産清算人、固定資産税の通知まで、土地に関わってきた立場から3つの注意点を整理します。

親から相続した山林が、売れない・管理できない・税金だけ残る——。宅地と違い買い手が限られる山林は、手放すにもコツがいります。相続登記と森林の届出という最初の手続きから、隣接地主・買取・国庫帰属・森林組合という4つの出口、立木や境界の注意点まで、土地に関わってきた立場から現実的に整理します。

親の土地を「生前にもらう」か「相続まで待つ」か。名義を早く変えた方が安心に思えても、税金では逆になることがあります。贈与税と相続税、登録免許税・不動産取得税、小規模宅地等の特例という3つの視点で、土地はどちらが得かをコスト比較。2024年の改正（生前贈与加算7年・相続時精算課税の110万円控除）も含めて、土地に関わってきた立場から整理します。

相続する実家の前の道が、実は「私道」だった——。私道に接する土地は、持分・通行掘削の承諾・相続登記の漏れで、売却や建て替えのときに思わぬ壁になります。私道の種類と持分の確認、2023年の民法改正（ライフライン設置権）の正しい理解、私道持分の相続漏れまで、土地に関わってきた立場から3つの注意点を整理します。

親から相続した土地が市街化調整区域で、「家が建てられない」「買い手がつかない」と言われて困っていませんか。なぜ売りにくいのか、売る前に確認すべき建築の可否・分家住宅の属人性・農地の扱い、そして現実的な3つの売り方を、土地に関わってきた立場から整理します。

相続した親の土地を売ろうとしたら「境界を明示してください」と言われた、でも境界杭が見当たらない——。境界がわからない土地の売却でつまずく前に、まず確認すること、確定測量と土地家屋調査士への相談、隣地の立会いが得られないときの筆界特定制度まで、土地に関わってきた立場から3つの対処を整理します。

相続した親の空き家を売るとき、譲渡所得から最高3000万円を差し引ける特例があります。ただし要件は細かく、使えないケースも多い——家屋・居住・相続後の使い方・売り方・期限の5条件と、令和6年改正、老人ホームや兄弟相続の注意点を、土地に関わってきた立場からやさしく整理します。

相続した実家が「未登記」だった、増築部分だけ登記がなかった――。固定資産税は来るのに登記簿がない理由と、確認・表題登記・所有権保存登記という3つの手順、表題登記の1か月義務と相続登記義務化の違いまで、土地に関わってきた立場からやさしく整理します。